名律师告诉你房子过户给子女的秘诀，不知道就亏大了

房子一直是一个不得不提的话题,房产过户的相关问题更是大家常常提问的。那么根据新税法,在房产过户时,继承、赠与、买卖这三种方式到底谁更加划算呢?今天就围绕这一话题著名律师,法律风险管理专家,云南何国辉律师事务所主任何国辉来为大家答疑解惑。

首先来看近日财政部、税务总局联合印发的一份公告:

其实以上这些政策在2009年就已经提出了,可以说是旧话新提,其中有改动的地方是将“其他所得”改为了“偶然所得”,对于我们来说并没有什么变化。那么现在赠与和继承免个税,是不是父母的房产过户给子女选择这两种方式就最划算呢?就会比正常的买卖过户低吗?其实没有那么简单。

举例说明:

小王的父亲有套评估价值300万70平的房子想要过户给小王,这套房子已经满了五年且是小王父母的唯一住房,小王现在已经成年,且名下无房,用哪种方式更划算?

因为是直系亲属间的过户,所以免征个人所得税,但是仍需要交3%的契税,除了契税,大多城市还需要赠与公证,赠与公证费则收费标准有所不同,收费标准在0.5%-2%不等,也有部分城市只要双方到场就可证明赠与有效,就不涉及费用,我们就暂不管赠与的公证费用。所以算下来赠与需要交3%的契税、80元一套的转移登记费和5元一套的印花税,费用总计为90085元。

继承过户同样是免个人所得税的,而且免增值税和契税,也有很多城市需要办理继承公证,因为收费标准有所不同,所以暂且不管这个费用。继承过户只需要缴纳80元一套的转移登记费和5元一套的印花税,总计为85元。

很多人认为买卖过户的税费很高,其实也要分情况。按照以上这种情况,房屋已满五年且是唯一住房,那么同样可以免个税,满两年可免增值税,所以增值税也免了。所以过户只需交契税即可,小王是首套房,房屋面积低于90平,只要缴纳1%的契税。所以需要交30000元的契税、80元一套的转移登记费、5元一套的印花税,总计30085元。

综上所述,赠与可以说是税费最高的,继承的税费是最少的。那么是否过户就首选继承了呢?值得大家注意的是:如果受赠和继承的房屋以后要出售,那么需要缴纳差额20%的个税,差额指的是出售时的价值减去受赠时的评估价产生的价值。比如小王选择父母去世后继承价值300万的房屋,以后出售时市场价值达到了500万,那么差额为200万,20%的个人所得税为40万。如果小王只有一套房屋,且满五年,可以免差额20%的个税,但是谁能保证自己只有这一套房子呢?而买卖过户的房子则不会产生这个差额个税。所以大家一定要谨慎对待这种直系亲属间过户的情况,如果房屋已满两年,那么买卖过户还是很划算的。你们现在明白了吗?

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